出典元を追加し忘れていましたので、追加いたします。（出典元：東急リバブル　不動産コラム　確定申告講座　http://www.livable.co.jp/shiritai/column/zeisei/kakutei/201212_106.html）

今回は、マイホーム売却時に損失が出る場合の特例を見ていきます。

自宅売却による損失を給与からマイナス（差し引き）することで、税金を還付（取り戻す）することができます。ただし、新しい自宅を買うか、買わないかで、その損失額の算出方法が変わります。

（注）居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン控除との併用が認められています。

（１）居住用買換えの譲渡損失の損益通算・繰越控除

＜概要＞平成２５年１２月３１日までに、特定のマイホーム（居住用財産）を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、マイホームの譲渡損を譲渡年の給与や他の所得から控除できます。また、控除しきれなかった譲渡損は翌年以後３年間にわたり繰り越して控除することができます。これを、居住用買換えの譲渡損失の損益通算・繰越控除といいます。

①　自宅を売却して１，０００万円の損失が出た。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②　売却代金や、追加の自己資金、ローンを組んで新しい自宅を取得。

③　その譲渡した年の年収が８００万円で、例えば税金を２０万円を納めている。

④　譲渡損１，０００万円を給与所得から控除することで２０万円の税金を丸々還付することができる。

⑤　損失が繰り越され、さらに来年も税金が一部還付される。

このようなメリットの大きい特例なのです。自宅を売って利益が出る物件はほんの特殊なケース（例えば、田舎の物件など）以外は、なかなか現状では難しいと思います。こういった特例をフルに生かしてほしいと思います。　　

前回の続きを見ていきます。税額の計算を見ていきますが、所有期間で大きく変わります。

前回の３で算出した譲渡所得に対して税率を乗じて納める税金を計算します。

●譲渡所得×税率＝納める税額

重要なのは税率です。この税率は、譲渡した年の１月１日現在における所有期間に

よって変わります。

①　譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下・・・短期譲渡所得として税率３９

％（うち住民税９％）

②　譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年超・・・長期譲渡所得として税率２０％

（うち住民税５％）

　なお、平成２５年分からの譲渡については従来の所得税の他に、所得税の２．１％の

復興特別所得税を納めることが必要になります。

前回の続きを見ていきます。

３．譲渡所得の計算方法　{譲渡対価－（取得費＋譲渡費用）}－特別控除＝譲渡所得

（注）用語の説明　

①　譲渡対価→いくらで売れたか　②　取得費→いくらで購入したのか。なお、土地や建物の取

得費がわからなかった場合は、譲渡価額の５％を取得費とすることができます。③　譲渡費用→

土地や建物を売る時に支出した費用。仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代など。④　特別

控除　通常の場合はありませんが、例えば、マイホームを売った場合は、最高３，０００万円の

特別控除があります。

前回の続きを見ていきます。

２．譲渡した日はいつなのか　次のいずれかの日を譲渡の日とすることができます。

①　契約締結の日　②　売買など譲渡契約に基づいて、資産を買主などに引き渡した日

では、こう見てきますと、契約日と引渡し日が年をまたいだ場合、どちらを選ぶかで申告年度が変わることになります。さて、どちらを選ぶのが良いのかということです。

譲渡した年の１月１日で何年経過しているかがポイントです。つまり、契約日と引渡し日が年をまたぐ場合、引渡し日を選択すると５年経過、契約日を選択すると、４年になることがあるので、注意が必要です。もちろん、５年経過の方が税率が低いので、譲渡日は引渡し日を選ぶのが正解です。