今回から相続税を取り上げてみたいと思います。新聞や報道等で相続税の基礎控除（今回は基礎控除の具体的内容は割愛しますが、非課税枠と理解下さい。）引き下げによる改正案の大綱が決まりましたね。皆さんの関心も大きいと思います。そこで、今回から何回かに分けて更新していきます。

●「自分に関係ない」では済まなくなる相続税　国税庁の資料によると、２００９年に亡くなった方のうち、相続税の課税対象となったのは１１４万人中４万６千人で課税割合は４．１％だそうです。１００人中約９６人の方、つまりほとんどの方は「相続税なんか自分には関係ない、ほんの一握りの大金持の問題でしょ。」で済んでいたのです。

　果たして、今後もそうでしょうか。答えは全くノーということです。危機的な日本の財政を打開するために、政府は相続税に対する課税強化の方針を打ち出しています。

　２０１２年２月１７日に閣議決定された「社会保障・税一体改革大綱」において、政府は平成２３年度税制改正で見送られた基礎控除額の引き下げ案を再度盛り込んで、２０１５年１月１日以降の相続から適用するとしています。（出典元　ファイナンシャルプランナー宮塚達夫氏　http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20120322/303121/?rt=nocnt）

以上概略を説明しましたが、次回はもう少し詳しく内容を見ていきます。

公示価格について見ていきます。公示価格とは、国土交通省が示す土地の値段となります。不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会（こういった組織があります。）が公示価格を決定しています。毎年１月１日が評価時点となり、３月下旬頃に公表されます。公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の基準となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格に対して目安を与えるものとなっています。そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として活用されています。

　なお、公示価格を補うものとして、都道府県基準地価（この用語に付きまして、改めて機会を設けて説明することにします。）というものがあります。これは都道府県が示す土地の値段となります。毎年７月１日が評価時点となり、９月下旬頃に公表されます。これも公示価格と同じような水準の評価となっています。公示価格や都道府県基準地価を閲覧したい時は、国土交通省が運営している「土地総合情報ライブラリー」を利用すると良いでしょう。

　以上見てきましたが、公示価格は土地や土地建物を売却する方にとっても、「売るとしたら、相場はこれくらいの価格になりそうなのだな」と参考になります。買いたい方にとっても、「これくらいの価格が相場なら、金融機関等からの借り入れや親等に贈与してもらう必要があるのかな」と判断の材料にもなる大事な指標価格だと理解してもらえれば良いと思います。

倍率方式を見ていきます。相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価することは前回説明しました。ただし、路線価は全国の主要な市街地の道路にしか設定されていません。全国の全ての道路に値段を付けることは現実的に不可能です。そのため、路線価のない土地を評価するときは、代わりに固定資産評価額（この言葉は次々回に説明いたします。）を使います。

　ただ、この固定資産評価額は路線価より低い水準となっており、そのまま相続税・贈与税の評価額として使用することは適切ではありません。そのため、相続税・贈与税の評価の際には、これを何倍かにします。このことから、この評価方法を倍率方式と呼ぶのです。倍率を閲覧したい時は、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用すると良いでしょう。

　以上説明しましたが、倍率方式を使うところのイメージは「田舎」（田舎とはあまりに語弊があるかもしれませんが）の物件と考えて下さい。倍率方式は、固定資産評価額がわかれば、倍率は何倍と確認する必要はありますが、非常にシンプルな評価方法でもありますね。

当事務所スタッフのヨシです。では、路線価について見ていきます。路線価とは、国税庁が示す土地（全国の主要な市街地の道路）の値段となります。相続税や贈与税では、土地は路線価方式（又は倍率方式。この倍率方式は次回見ていきます。）という評価方法で評価します。道路に値段が付いていると考えて下さい。１平方メートルあたり千円単位となっています。例えば、←１００→と表示されている場合、この範囲の道路は、１平方メートルあたり「１００千円」つまり、１００，０００円となります。毎年１月１日が評価時点となり、７月上旬ごろに公表されます。路線価を閲覧したいときは、国税庁が運営している路線価図閲覧コーナーを利用すると良いでしょう。

　前述した路線価方式の評価方法で財産を評価すると、だいたい売買取引時価の８０％くらいになります。そのため、通常、売買取引時価１億円の土地の財産評価額はおよそ８，０００万円となります。ですから、現金より土地で持っているほうが財産評価額は安くなり、相続税は安くなります。ただし、路線価は実際の売買価格などを基に毎年１月１日を評価時点として決め、改訂されます。しかし、売買取引時価は常に変動しているため、売買取引時価より路線価のほうが高くなってしまうケースもありえるのです。（このことを「逆転現象」とも呼びます。）その場合には、現金１億円より売買取引時価の土地を持っているほうが相続税が高くなるということにもなります。以下、図で示しておきましょう。

（出典元　http://１２３s.zei.ac/hyouka/totinedan.html）

以上見てきましたが、路線価のほうが時価より高いケースでは、あくまでも路線価で評価する必要があるのかと疑問を持たれた方がいらしゃると思います。税務当局は、原則は路線価による評価であり、例外的に上記の場合は「その他合理的な評価で評価しても構わない」と示しています。では、「その他合理的な評価」とは何かと言うことです。税務当局が積極的にこの件につき公言はしませんが、例えば、不動産鑑定の専門家である不動産鑑定士に時価を評価してもらい、その額を相続税評価額とすることです。ただ、ご注意いただきたいのは、不動産鑑定士の評価は全てフリーパスとは税務当局は考えていませんので、まず不動産鑑定士が絡むと相続税調査になると思います。そのうえで時価として妥当なのかどうか判断されることになります。

今回は前段ということで、説明をさせていただきます。次回から、①路線価②倍率方式③公示価格④固定資産評価額の４回に分けて説明をしていく予定です。

　土地の値段といっても実際には、売買取引額（時価と呼んだり、実勢価格とも呼んだりします。）や公示価格、路線価、固定資産評価額などといったいくつもの価格があります。そのため、土地は一物四価（いちぶつよんかと呼びます。）の商品といわれています。ただし、相続税・贈与税では土地の値段（これが相続税評価額と呼ばれるものです。）は路線価（だいたい実勢価格の８０％）で評価することになっています。図で示しますと、以下のようになります。ご注意いただきたいのは、出典元において、路線価は実勢価格の７０％～８０％となっていますが、８０％と理解しておいて下さい。後述します固定資産評価額は以下では実勢価格の６０％～７０％となっていますが、７０％と理解しておいて下さい。

（出典元　http://１２３s.zei.ac/hyouka/totinedan.html）

以上、簡単に前段を見てきましたが、例えば、「路線価の名前は聞いたことがあるんだけど、どんな意味だっけ？」という方に対し、次回からわかりやすく説明を心掛けていきますので、乞うご期待下さい。