当事務所スタッフのヨシです。では、路線価について見ていきます。路線価とは、国税庁が示す土地（全国の主要な市街地の道路）の値段となります。相続税や贈与税では、土地は路線価方式（又は倍率方式。この倍率方式は次回見ていきます。）という評価方法で評価します。道路に値段が付いていると考えて下さい。１平方メートルあたり千円単位となっています。例えば、←１００→と表示されている場合、この範囲の道路は、１平方メートルあたり「１００千円」つまり、１００，０００円となります。毎年１月１日が評価時点となり、７月上旬ごろに公表されます。路線価を閲覧したいときは、国税庁が運営している路線価図閲覧コーナーを利用すると良いでしょう。

　前述した路線価方式の評価方法で財産を評価すると、だいたい売買取引時価の８０％くらいになります。そのため、通常、売買取引時価１億円の土地の財産評価額はおよそ８，０００万円となります。ですから、現金より土地で持っているほうが財産評価額は安くなり、相続税は安くなります。ただし、路線価は実際の売買価格などを基に毎年１月１日を評価時点として決め、改訂されます。しかし、売買取引時価は常に変動しているため、売買取引時価より路線価のほうが高くなってしまうケースもありえるのです。（このことを「逆転現象」とも呼びます。）その場合には、現金１億円より売買取引時価の土地を持っているほうが相続税が高くなるということにもなります。以下、図で示しておきましょう。

（出典元　http://１２３s.zei.ac/hyouka/totinedan.html）

以上見てきましたが、路線価のほうが時価より高いケースでは、あくまでも路線価で評価する必要があるのかと疑問を持たれた方がいらしゃると思います。税務当局は、原則は路線価による評価であり、例外的に上記の場合は「その他合理的な評価で評価しても構わない」と示しています。では、「その他合理的な評価」とは何かと言うことです。税務当局が積極的にこの件につき公言はしませんが、例えば、不動産鑑定の専門家である不動産鑑定士に時価を評価してもらい、その額を相続税評価額とすることです。ただ、ご注意いただきたいのは、不動産鑑定士の評価は全てフリーパスとは税務当局は考えていませんので、まず不動産鑑定士が絡むと相続税調査になると思います。そのうえで時価として妥当なのかどうか判断されることになります。