では続きを見ていきます。バブル崩壊後の急激な地価下落期には、実勢価格よりも高い路線価の事例が頻発し、その頃に相続があった土地では大きな問題も生じました。

地価上昇期であれ、下落期であれ、公的価格は実勢価格の動きに遅れる傾向があることは以前から指摘されていますが、ある程度は仕方のない一面です。もちろん、実際の取引では個々の事情に左右される部分が非常に大きいことも無視できません。

公示地価や路線価などの公的価格は、土地価格そのものの目安というよりも、上昇あるいは下落の全体的な傾向をつかむための指標として考えたほうが分かりやすいでしょう。ただし、土地の相続税や贈与税がからむときは、路線価の変動がストレートに影響してくることがあります。（出典元：平野雅之氏　http://allabout.co.jp/gm/gc/25694/）

次回は地価最高額地点はどこなのかを見ていく予定です。

今回から次回にかけて「実勢価格とは大きく乖離？（かいりと呼びます。大きな開きが出るという意味です）」という疑問符を投げかけてみます。

地価公示法には「公示区域内において、土地の取引を行う者は、公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない」といった趣旨の規定（土地取引者の責務）が定められています。

　しかし、少なくとも大都市圏では公示地価を基に売買価格を定めることがほとんどなく、特に土地取引が活発な時期などには、公示地価の数倍に相当するような価格での取引も少なくありません。逆に地方圏、あるいは地価下落期などでは公示地価を下回る取引もあることでしょう。（出典元：平野雅之氏　http://allabout.co.jp/gm/gc/25694/）

続きを見ていきます。公示地価などが敷地そのものについての価格（単価）なのに対して、路線価は一定の距離を持った「路線」に対して価格が決められます。つまり、その路線に面する宅地の価格（単価）はすべて同じという考え方で、個々の敷地における価格はその形状などに応じて補正をします。ただし、大都市部の幅の広い路線などでは、上り車線側と下り車線側、あるいは道路の途中から別々の異なる価格が付けられる場合もあります。

　都市部の市街地では、ほぼすべての路線（公道）に対して価格が付けられるため、その基礎となる調査地点（標準宅地）の数は約３６万（２０１２年の場合）にのぼります。公示地価や基準地価における調査時点の１０倍を上回る数のため、評価時点は毎年１月１日ですが、これが公表されるのは７月１日となっています。なお、２００７年以前は毎年８月１日に公表されていましたが、これが１ヶ月早められる代わりに、閲覧分の分厚い路線価図の作成が取りやめられました。

全国の路線価図（過去３年分）は国税庁のホームページで見ることができます。路線価図には１平方メートル当たりの単価が千円単位で表示されていますので、例えば図中に「２００」とあればその単価が２０万円ということになります。（出典元：平野雅之氏　http://allabout.co.jp/gm/gc/25694/）

路線価について見ていきます。

●　路線価とは？　一般的に「路線価」といえば「相続税路線価」のことを指します。相続税路線価は、相続税及び贈与税の算定基準となる土地評価額で、公示地価の８割程度が目安とされています。調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁（国税局）がそれぞれの価格を決定します。（出典元：平野雅之氏　http://allabout.co.jp/gm/gc/25694/）

路線価図の一部。道路面に対して価格が付けられている

ちなみに２０１３年の公示地価では、公示対象の区市町村が１，３８９（東京２３区及び７８５市５３８町４３村）、対象の標準地が２６，０００、評価を行った不動産鑑定士は２，７０６人（数字はいずれも国土交通省公表資料による）となっています。標準値の数は２００４年の３１，８６６地点から毎年、徐々に減少が続いています。

　なお、「公示地価」ではなく、「地価公示」「地価公示価格」「公示価格」「標準価格」「標準地価格」など様々な表記もされていますが、細かく言えば「地価公示法による標準地の価格」又は「地価公示制度による標準地の価格」あるいは「地価公示に基づく地価」でしょうね。この点はあまり深く考える必要はないでしょうが…。

公示地価の詳しい内容については、国土交通省による「土地総合情報ライブラリー」で見ることができます。（出典元：平野雅之氏　http://allabout.co.jp/gm/gc/25694/）

次回から路線価について見ていく予定です。